Nespokojnosť vlastníka s vybavením reklamácie

Čo v prípadoch, kedy vlastník s vybavením reklamácie zo strany správcu, resp. spoločenstva nesúhlasí, či už z dôvodu nedodržania reklamačnej lehoty alebo po obsahovej stránke?

Orgánom kompetentným kontrolovať správnosť poskytovania služieb spojených s užívaním nehnuteľností v bytových domoch, na ktorý sa môže vlastník v prípade nespokojnosti s vybavením reklamácie ročného vyúčtovania obrátiť, je Slovenská obchodná inšpekcia (ďalej len ako „SOI“). V prípade bytového domu pod správou správcovskej spoločnosti, resp. družstva, vykonáva SOI kontrolu všetkých položiek z vyúčtovania. Predmetom kontroly je tiež správnosť postupu správcu pri vybavovaní reklamácie, v súlade s príslušnými ustanoveniami ZoOS, či formulácia samotnej zmluvy o výkone správy z hľadiska výskytu neprijateľných zmluvných podmienok v zmysle ust. § 53 OZ.

Na rozdiel od kontrol vykonávaných voči správcom, v bytovom dome spravovanom spoločenstvom sa SOI obmedzuje iba na preskúmanie správneho vyúčtovania tepla a teplej úžitkovej vody podľa ustanovenia § 16 a nasl. ZTE, pričom pravidlá rozpočítavania sa riadia vyhláškou MH SR č. 240/2016 Z. z., ktorou sa ustanovuje teplota teplej úžitkovej vody na odbernom mieste, pravidlá rozpočítavania množstva tepla dodaného v teplej úžitkovej vode a rozpočítavania množstva tepla (ďalej len ako „Vyhláška“). Od niektorých ustanovení Vyhlášky sa však pri rozpočítavaní možno odkloniť, a to vtedy, ak sa vlastníci bytov a nebytových priestorov dohodnú inak (napr. ak si vlastníci dohodnú odlišný pomer základnej a spotrebnej zložky v súlade s ust. § 7 ods. 1 Vyhlášky).

SOI je v prípade porušenia povinností súvisiacich s riadnym plnením povinnosti podľa ZTE oprávnená uložiť kontrolovanému subjektu (t. j. tak správcovi, ako aj spoločenstvu) pokutu až do výšky 16.500,00 EUR.  Správcovi bytového domu, u ktorého je SOI oprávnená kontrolovať aj súlad vykonávaných činností s príslušnými ustanoveniami ZoOS a OZ, hrozí pri zistenom porušení povinností v neprospech spotrebiteľa pokuta do výšky  66.400,00 EUR a za opakované porušenie povinnosti počas dvanástich mesiacov až do výšky 166.000,00 EUR. Zaplatením pokút sa však ani spoločenstvo, ani správca povinnosti vykonať opravu chybného vyúčtovania nezbaví. Ak je vlastník bytu nespokojný s prešetrením svojho podnetu vyjadrenom v rozhodnutí vydanom SOI, má možnosť navrhnúť preskúmanie tohto rozhodnutia súdom. Rovnakú možnosť má tiež spravovací subjekt, ktorým sa s rozhodnutím SOI vydaným v jeho neprospech nestotožňuje.

Napriek širokej škále oprávnení, ktoré všeobecne záväzné právne predpisy spotrebiteľom priznávajú dôvody v rámci ktorých vlastníci k reklamáciám ročných vyúčtovaní pristupujú, nebývajú vždy relevantné. Naopak, častokrát možno pozorovať aj šikanózny výkon práva zo strany „večne nespokojného“ vlastníka. Nakoľko má však spotrebiteľ, resp. vlastník nehnuteľnosti v bytovom dome spravovanom spoločenstvom na prešetrenie svojho podnetu právny nárok, zo strany správcu, resp. spoločenstva je potrebné každú reklamáciu (t. j. aj opakujúcu sa) individuálne vyhodnotiť a následne včas a obsahovo správne vybaviť.

Odporúčanie pre vlastníkov bytov
Po doručení ročného vyúčtovania by si mali vlastníci skontrolovať:

• počiatočné stavy meračov na začiatku roka a koncové stavy meračov a konci roka,
• spôsoby rozúčtovania položiek (iný je pre teplo a iný pre teplú vodu a pod.),
• správnosť plôch (plocha na vykurovanie, plocha pre výpočet tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv a pod.).

Zásady rozpočítania nákladov v ročnom vyúčtovaní musia byť v súlade so zákonom (najmä vo vzťahu k teplu a teplej vode podľa Vyhlášky), zmluvou o výkone správy alebo prijatým rozhodnutím vlastníkov bytov a nebytových priestorov na schôdzi alebo v písomnom hlasovaní. Správca si nesmie dovoliť svojvoľne meniť spôsob rozúčtovania jednotlivých položiek.

Ročné vyúčtovanie nákladov spojených s užívaním bytu alebo nebytového priestoru musí obsahovať všetky položky, ktoré boli hradené z účtu služieb a plnení. Aj keď správcovia nazývajú položky rôzne, mal by byť pre každého vlastníka názov vyúčtovaného nákladu zrozumiteľný. Najnákladnejšie položky ročného vyúčtovania sú náklady za teplo na vykurovanie a teplo na ohrev vody.

Prvá strana ročného vyúčtovania spravidla obsahuje obdobie za ktoré je vyúčtovanie vyhotovené, označenie bytu (číslo bytu, adresu priestoru, plocha), názvy všetkých vyúčtovaných položiek a výsledok porovnania predpisu a skutočného nákladu. Následne vlastník môže vidieť kladný alebo záporný výsledok ročného vyúčtovania. V prípade preplatku musí byť vlastník oboznámený, kedy a kam mu bude preplatok vrátený. Ak mal vlastník nedoplatok, správca/spoločenstvo musí uviesť primeraný dátum úhrady nedoplatku a účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Druhá strana vyúčtovania je vždy podrobnejšia, nakoľko sú v nej uvedené prehľady zálohových platieb, stavy meračov studenej a teplej vody, podrobný prehľad vyúčtovaných položiek a spôsoby ich rozúčtovania. Vlastník ako konečný spotrebiteľ dostane informáciu o spotrebe bytového domu v merných jednotkách, náklady domu vyčíslené v eurách, jednotkovú cenu, spotrebu bytu a vyčíslenie nákladov na predmetný byt.

Neoddeliteľnou súčasťou vyúčtovania sú aj grafické prehľady spotrieb: tepla na vykurovanie, tepla na ohrev teplej úžitkovej vody, teplej úžitkovej vody a studenej vody.